Umowa o roboty budowlane ma fundamentalne znaczenie dla zabezpieczenia Twoich interesów przy wykonaniu prac. Kwestie takie jak terminowość, zakres oraz sposób przeprowadzenia robót określa właśnie umowa zawarta z wykonawcą. Wspomniany kontrakt znacznie ogranicza ryzyko powstania tzw. niedomówień na placu budowy, determinuje wykonawcę do świadczenia pracy należytej jakości, a także zabezpiecza Twoje prawa w przypadku ewentualnego konfliktu sądowego z nim. Nie wahaj się, zawrzyj umowę o roboty budowlane!
Forma zawarcia umowy
W kwestii formy zawarcia umowy Kodeks cywilny stanowi jasno: umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Zaznaczyć tutaj należy, że forma pisemna umowy została zastrzeżona dla celów dowodowych. W praktyce oznacza to, że zawarcie umowy ustnej co prawda jest dopuszczalne w świetle prawa, ale pociąga to za sobą daleko idące, negatywne konsekwencje w przypadku sporu przed sądem. Fakt zawarcia umowy co do zasady nie może być wówczas dowodzony zeznaniami świadków i przesłuchaniem stron. Brak umowy w formie pisemnej niezwykle utrudnia także dochodzenie praw z rękojmi za wady wykonanych robót. Jak należy się jednak zachować, gdy druga strona wprost odmawia spisania umowy lub konsekwentnie uchyla się od wspomnianego obowiązku? Odpowiedź jest bardzo prosta: należy w ogóle nie podejmować współpracy z takim kontrahentem. Tego rodzaju zachowanie wykonawcy daje nam bardzo wyraźny sygnał, że dany „fachowiec” (lub firma, którą reprezentuje) może nie być rzetelnym partnerem na placu budowy. Oznacza to bowiem, że dany wykonawca zamierza przeprowadzić całość prac „na gębę”, a więc w oparciu o ustne – często nieprecyzyjne – ustalenia. Nie ma chyba lepszej recepty na powstanie sporów na tle wykonania prac.
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy o roboty budowlane mogą być wszelkie prace polegające na wybudowaniu, rozbudowaniu, przebudowaniu i nadbudowaniu obiektów i budowli, a ponadto prace remontowe, montażowe oraz związane z rozbiórką obiektów. We wszystkich przytoczonych powyżej sytuacjach zawieramy więc umowę o roboty budowlane według tych samych zasad. Umowa ta powinna określać zwłaszcza szczegółowy zakres prac. Poszczególne elementy robót powinny być sformułowane na tyle precyzyjnie, aby nie było wątpliwości co do konieczności ich wykonania. Jeżeli życzymy sobie nietypowego sposobu wykonania niektórych lub wszystkich prac, informacja o tym musi znaleźć się w umowie. Ponadto trzeba określić zakres robót, który wykonawca będzie mógł wykonać za pośrednictwem podwykonawców. W przypadku bardziej złożonych inwestycji korzystne będzie dla Ciebie umieszczenie w umowie harmonogramu wykonania poszczególnych etapów prac. Z kolei w przypadku braku harmonogramu, koniecznie wskazać trzeba datę rozpoczęcia oraz zakończenia robót. Opcjonalnie można umieścić w umowie zapis, że rozpoczęcie prac nastąpi w danym okresie, a ich zakończenie po upływie oznaczonej liczby dni, tygodni lub miesięcy.
Struktura umowy
Najczęściej w obrocie spotykamy się z umowami złożonymi. Składają się one z tekstu umowy oraz szeregu załączników. Taka budowa kontraktu niesie za sobą przede wszystkim walory praktyczne. Tekst umowy reguluje bowiem kwestie prawne – prawa i obowiązki stron, a załączniki kwestie techniczne. Typowymi załącznikami umowy o roboty budowlane są projekt, kosztorys oraz harmonogram prac. W treści umowy powinny się znaleźć odesłania do poszczególnych załączników, np. całość prac powinna zostać wykonana zgodnie z harmonogramem z dnia 30.03.2015r., który stanowi załącznik nr 3 do niniejszej umowy. Co prawda dokumentacja obowiązkowa (np. projekt budowlany) stanowi część składową umowy z mocy prawa, jednakże dla pewności i przejrzystości warto czynić odesłania do wszystkich załączników. Zawsze warto także zawrzeć ogólną klauzulę, mówiącą o tym, że poszczególne załączniki stanowią integralną część kontraktu. Jeżeli chodzi o samą czynność zawarcia umowy, należy pamiętać, że najbardziej pożądany jest następujący sposób: obie strony nanoszą pełne podpisy na końcu tekstu umowy, parafują jego wcześniejsze strony, a także wszystkie strony załączników. Taki sposób podpisania umowy nie pozostawia wątpliwości, jaki tekst miała umowa oraz jej załączniki w momencie jej zawarcia.
Oznaczenie stron
Umowa powinna zawierać dokładne oznaczenie stron. Po obu stronach należy wskazać imię, nazwisko, numer PESEL, NIP, adres, a także najlepiej telefony kontaktowe i adresy e-mail. W przypadku spółek należy wskazać firmę spółki (nazwę), numer KRS, NIP, siedzibę, a także osobę, która reprezentuje dany podmiot przy zawarciu umowy oraz charakter reprezentacji. Jeżeli chodzi o ten ostatni element, to reprezentant może być przedstawicielem ustawowym (np. członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), prokurentem lub pełnomocnikiem. W dwóch pierwszych przypadkach, aby mieć pewność co do umocowania reprezentanta, należy zażądać przedłożenia do umowy aktualnego odpisu KRS podmiotu lub też wydruku KRS dotyczącego spółki ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. W trzecim przypadku należy ponadto zażądać przedłożenia do umowy dokumentu pełnomocnictwa.
Wynagrodzenie
Bardzo istotnym elementem umowy jest określenie wynagrodzenia wykonawcy za przeprowadzenie robót. Wynagrodzenie to może zostać uregulowane na dwa różne sposoby – ryczałtowo lub kosztorysowo. W pierwszym przypadku strony wskazują konkretną sumę pieniędzy, która należna będzie wykonawcy w zamian za wykonanie robót i uzyskanie oczekiwanego efektu końcowego. W takim przypadku wykonawca pozbawiony zostaje możliwości żądania podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Z kolei wynagrodzenie kosztorysowe ustala się poprzez odesłanie do kosztorysu, czyli zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Wynagrodzenie to ma charakter orientacyjny i nieostateczny. Oczywiście dla inwestora co do zasady korzystniejsze jest zastosowanie wynagrodzenia ryczałtowego. Jeżeli umowa zawiera kosztorys, a strony chcą rozliczyć się w sposób ryczałtowy, konieczne jest wyraźne wskazanie, że wykonawcy należy się wynagrodzenie ryczałtowe w danej kwocie.
Kupno materiałów
W dobrej umowie o roboty budowlane powinna się znaleźć informacja o tym, kto odpowiedzialny jest za zakup i dostarczenie materiałów, a także kto ponosi ich koszt. Strony oczywiście mogą swobodnie uregulować tę kwestię. Warto podkreślić, iż w przypadku gdy w umowie zostanie wskazane, że to inwestor dostarcza materiały, wykonawca powinien użyć ich w sposób odpowiedni, złożyć rachunek z ich wykorzystania, a także zwrócić inwestorowi niewykorzystaną część materiałów. W przypadku, gdy strony umówią się, że to wykonawca kupuje materiały na koszt inwestora, koniecznie należy do umowy sporządzić kosztorys. Chodzi o to, abyś mógł z odpowiednim wyprzedzeniem zapoznać się z wysokością koniecznych wydatków. W przeciwnym razie niespodziewane koszty zakupu materiałów mogłyby przyprawić Cię o zawrót głowy. Najwygodniejszym rozwiązaniem dla Ciebie jest oczywiście zawarcie w umowie zapisu o tym, że to na wykonawcy spoczywa obowiązek zakupu, dostarczenia i pokrycia kosztów materiałów budowlanych. Wiąże się to jednak rzecz jasna z ustaleniem wynagrodzenia wykonawcy na odpowiednio wysokim poziomie.
Kary umowne
Kary umowne są elementem umowy, który szczególnie skutecznie mobilizuje wykonawcę do terminowego i prawidłowego wykonania prac. Karę można zastrzec zwłaszcza na wypadek spóźnienia się przez budowlańca z zakończeniem robót. Uzyskuje się to najczęściej poprzez określenie konkretnej sumy, którą wykonawca musi zapłacić za każdy dzień spóźnienia się wykonaniem zlecenia. Można także zastrzec karę w wysokości danej części jego wynagrodzenia, np. 1% wartości wynagrodzenia wykonawcy za każdy dzień opóźnienia. Ponadto z Twojego punktu widzenia jak najbardziej wskazane jest, aby w umowie została zastrzeżona kara na wypadek Twojego odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy. Może się bowiem zdarzyć, że roboty zostaną wykonane w sposób wadliwy i wad tych nie będzie dało się usunąć, albo też stanie się oczywistym, że wykonawca nie zdoła w stosownym terminie usunąć wspomnianych wad. Wówczas, jeżeli wady te będą istotne, przysługuje Ci prawo odstąpienia od umowy. Jeżeli w umowie na taką okoliczność zostanie zastrzeżona kara, wykonawca z pewnością będzie czuł się zdeterminowany do świadczenia pracy w sposób rzetelny. Ponadto w celu maksymalnego zabezpieczenia Twojego interesu warto zawrzeć w umowie zapis, że naliczenie kary umownej nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Wówczas jeśli w wyniku działań wykonawcy poniesiesz szkodę, możesz dochodzić odszkodowania niezależnie od przewidzianych kar umownych. Pamiętaj jednak, że umowa powinna równoważyć interesy stron. W przypadku zastrzeżenia wspomnianej kary wykonawca z pewnością zażąda umieszczenia „odpowiednika”, który zabezpieczy jego interesy w przypadku, gdy to on odstąpi od umowy z Twojej winy. O ile jednak nie masz problemu z zapłatą wynagrodzenia wykonawcy lub umówionych zaliczek na wspomniane wynagrodzenie, zapisu takiego nie należy się bać. Ponadto na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego wykonawca może obciążyć Cię odsetkami za nieterminową zapłatę wynagrodzenia lub umówionych zaliczek. Co do zasady nalicza się odsetki ustawowe (obecnie 8%), jednakże strony mogą umownie podwyższyć wartość odsetek (maksymalnie do czterokrotności stopy kredytu lombardowego, czyli obecnie 10%).
Gwarancja
Kolejnym korzystnym dla Ciebie postanowieniem umownym jest udzielenie przez wykonawcę gwarancji na poczynione prace. Na wstępie zaznaczyć należy, że nie jest to wymagany prawem element umowy, jednakże w obrocie prawnym uznaje się go za standard. Zapis taki powinien zawierać informacje, na jaki czas gwarancja zostaje udzielona oraz jakie niesie za sobą uprawnienia dla inwestora. Jeżeli chodzi o ten pierwszy element, to istotnym jest zwłaszcza, aby okres trwania gwarancji był dłuższy niż okres trwania rękojmi za wady budowlane, czyli 3 lata. Ponadto warto zawrzeć klauzulę, że gwarancja nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień inwestora wynikających z przepisów o rękojmi za wady.
Porady ogólne
Przy zawieraniu umowy pamiętaj, aby dać sobie odpowiednią ilość czasu na przeanalizowanie jej zapisów. Przy tej czynności pośpiech zdecydowanie nie będzie Twoim sprzymierzeńcem. Ponadto, gdyby którykolwiek zapis umowny był dla Ciebie niejasny, poproś o zastąpienie go innym – przejrzystym dla Ciebie sformułowaniem. Nie bój się negocjować poszczególnych zapisów umownych, gdyż w polskim systemie prawnym obowiązuje zasada swobody umów, a co za tym idzie, strony zasadniczo mogą w swobodny sposób kreować treść kontraktu. Uwaga ta dotyczy zwłaszcza wzorców umownych, które często większe firmy starają się narzucić swoim kontrahentom bez możliwości przeprowadzenia negocjacji. Na koniec pamiętaj, że gdybyś miał jakiekolwiek obawy związane z podpisaniem danej umowy, nie wahaj się i skonsultuj jej treść z prawnikiem. Ten z pozoru „dodatkowy” wydatek często okazuje się dużą oszczędnością na dłuższą metę.